关于王某与李昆案外人执行异议之诉一案

【案件详情】

王某于2014年7月28日与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》，购买深特房地产公司位于山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业动产中心建设项目（一期）（以下简称东小城项目一期）第S4栋房屋，并向深特房地产公司支付购房款379701元、公共设施配套装饰费163611元，深特房地产公司为王某开具了收款收据。王某与深特房地产公司之间为合法的物权法律关系，且已实际履行，双方行为出于自愿，依法应受法律保护。

2015年1月李昆因为债权债务纠纷起诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司，保全查封了王某所购房屋。2015年9月北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）对李昆与张志宏、深特房地产公司、东城置业公司的债务纠纷案件作出判决，张志宏未履行法院判决义务，也无可供执行的财产，北京二中院开始执行担保人深特房地产公司被查封的财产，其中包括王某所购房屋。为此，王某向北京二中院提出执行异议，北京二中院作出（2016）京02执异458号执行裁定，驳回王某的异议请求，王某认为该裁定错误，为保护王某合法权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的司法解释》第三百零五条规定，依法起诉，请求法院判如所请。

【代理意见】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。

本案王某在本院查封之前，与深特房地产公司签订了《大同市商品房买卖合同》及补充协议，足额支付了相应款项，且办理了涉案房屋的交接入住手续，因涉案房产已被查封而未办理网签。

深特房地产公司确认收到王某支付的全部购房款和公共设施配套装饰费的情况下，可以认定为涉案房产的购房款和公共设施配套装饰费。王某与深特房地产公司办理了《入住流转单》，由深特房地产公司集体回租了涉案房产所在的S4房屋，并以深特房地产公司的名义进行了转租，这些都是对涉案房屋进行管理和支配的体现，可以认定为王某对涉案房屋的合法占有。

综上所述，王某在法院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房屋实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现王某与涉案项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，应确认王某对涉案房屋享有物权期待权，相对于李昆涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，法院对于王某关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求，应予以支持。

【判决结果】

本案通过我所律师的据理力争，保护了原告的合法权益不受侵犯。本案经过第二次审理后，法官经过庭审仍然认为王某对涉案房屋享有物权期待权，最终支持原告起诉，停止对涉案房屋的起诉。